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悦饰界智库丨2018年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

行业资讯

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由悦饰界发布

03日

11月

2018年


2018年三季度,中央政治局会议强调“坚决遏?#21697;?#20215;上涨?#20445;?#20026;房地产政策走向定下基调,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制?#36865;平?#26842;改货?#19968;?#23433;置等。受政策?#20013;?#28145;化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。




百城新房价格涨幅?#20013;?#25910;窄,部分城市二手房价格出现调整。企业加大推盘力度以期快速回笼?#24335;穡?#24066;场供应量明显增加,重点城市商品住宅?#23665;?#38754;积保持相对平稳。与?#36865;保?#22303;地流拍、零溢价?#23665;?#22320;块增多,?#23665;?#27004;面价下跌,进一步强化了市场调整预期。




展望第四季度,我国宏观经济运行面临挑战,货币政策继续保持?#23665;?#36866;度,M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松,因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长。




近期,热点城市新项目开盘去化率明显不及以往,预计四季度市场将在分化中步入调整:一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价?#27493;?#29575;先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将?#30001;?#34892;进入平稳运?#20804;?#26399;。全国整体销售规模?#27493;?#38754;临调整,价格涨幅进一步收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。




一、政策环境
坚决遏?#21697;?#20215;上涨,市场预期加速重塑

2018年三季度,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同?#20445;?#25151;地产调控政策仍然“从紧”。




(1)坚决遏?#21697;?#20215;上涨,开展房地产市场乱象治理专项行动

多城落实地方主体责任,调控政策密集出台。7、8、9月各地地产调控政策均较密集。但与上半年不同的是,三季度大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。

三季度地方调控政策特点体?#27835;?

第一,各线城市继续完善限购、限售措施,精准化程度进一步提高。三季度约有12城出台限购政策、6城出台限售政策。


第二,进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以?#26412;?#20026;典型,开始“认房认贷?#20445;?#24182;将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂?#22330;?

第三,?#20013;?#24320;展房地产市场秩序专项整治。三季度各省市非常注重强化市场监管,第一批30个城市已基本出台了专项行动方案,三季度为专项行动整治密集开展期。




(2)调整住房和土地供应结构,因地制?#36865;平?#26842;改货?#19968;?#23433;置

增加有效供给。一二线城市正加大力度践行“有效供给?#20445;?#37325;视提高共有产权住房、租赁住房在未来供给中的比重。



总体来看,三季度虽然财政金融定向“微调?#20445;?#26356;加注重稳投资、促消费,但在中央政治局会议强调“坚决遏?#21697;?#20215;上涨”的基调下,各地房地产调控政策密?#28909;?#28982;较高,房地产供需两端流动性依然较紧。展望2018年四季度,房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂,市场预期正在加速重塑,影响预期的因素已不只是调控政策本身。在这样的背景下,四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构,?#24179;?#20013;长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。


二、市场表现
重点城市?#23665;?#37327;价趋稳,二手房市场出现调整


重点代表城市整体?#23665;?#35268;模趋稳。三季度以来,各地政府?#20013;?#23436;善调控政策,市场预期有所转变,同时?#31185;?#21152;大推盘积极回笼?#24335;穡?#20379;应量增加带动重点城市?#23665;?#26377;所上扬,前三季度整体市场?#23665;?#35268;模趋稳。据初步统计,2018年1-9月,50个代表城市新建商品住宅月均?#23665;?#38754;积在2998万平方米左右,同比增长1.1%,由去年同期的下降转为增长。其中三季度企业推盘积极,供应量增加显著,叠加去年同期低基数影响,?#23665;?#38754;积同比转负为正,三季度月均?#23665;?400万平方米,同比增长21.5%。




不同级别城市来看,一线城市受供应量增加带动,?#23665;?#19978;行,2018年1-9月,一线城市商品住宅供应?#23458;?#27604;增长32.9%,月均?#23665;?#38754;积同比增长4.5%。其中?#26412;?#19978;海三季度供应明显增加,上海8月供应规模为近三年来最高水平,带动?#23665;?#19978;行。二线代表城市?#23665;?#38754;积同比由负转正,1-9月月均?#23665;?#38754;积约81万平方米,同比增长3.0%。三线代表城市2018年1-9月,月均?#23665;?#38754;积在36万平方米左右,同比下降约4.3%。



总体来看,2018年以来,受益于供应量的增加,部分城市?#23665;?#37327;有所回升,带动市场?#23665;?#35268;模趋稳,二手房市场出现调整迹象。预计四季度,在市场预期转变的背景下,企业为冲击年度业绩以及确保?#24335;?#23433;全,将继续加大推盘力度,但随着需求的?#27426;鮮头牛?#20379;应增加带动?#23665;?#22686;加的效用将减弱,整体市场将稳中有降。价格方面,四季度新房价格将进一步趋稳,同时更多城市二手房价格将?#26377;?#35843;整态势。



三、品?#21697;科?/b>
销售业绩增速放?#28023;?#25237;资态度趋于谨慎

品?#21697;科?#38144;售业绩继续提升,三季度增速有所放缓。据初步统计,2018年1-9月,20家品?#21697;科?#38144;售额高达3.6万亿元,同比增长33.4%;销售面积2.7亿平方米,同比增长30.3%。随着政策收紧下出现的市场调整,品?#21697;科蠖院?#24066;走势不乐观,普遍选择加快周转,上半年销售规模屡有新突破。



进入三季度,市场形势变得更加不明朗,?#31185;?#20986;货积极性更甚,但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期,销售业绩增速有所回落。三季度,20家品?#21697;科?#38144;售金额1.2万亿元,同比增长35.2%,增幅较二季度收窄4.6个百分点。



总体来看,三季度品牌企业销售业绩?#26377;?#20102;上半年的增长态势,但受市场走势变化影响去化不及预期,销售业绩增速有所放缓。拿地方面,基于去年获取的大规模土地,品?#21697;科?#22303;地储备相对丰富,在?#24335;?#21387;力加大下拿地态度普遍趋于谨慎。同?#20445;?#22810;家重点?#31185;?#32487;续加强营销力度快速回笼?#24335;穡?#35880;慎投资特性凸显,投资?#23395;?#19978;普遍提高三四线进入门槛,重点关注长、珠三角及有经济人口支撑的三四线城市。


四、趋势预判
市场将在博弈中调整,投?#24066;?#24320;工增速回落



中美贸易争?#26494;对?#25104;经济进一?#21280;?#21387;,房地产调控?#26377;?#20174;严态势。国内方面,2018年三季度我国经济发展面临挑战,投资、消?#36873;?#20986;口三大指标同比增速?#20013;?#22238;落。1-8月,固定资产投资增速创历史新低,消费仍是经济主要贡献力量,同比增速保持在9%以上,净出口增速在中美贸易争?#25628;?#21147;下?#20013;?#22238;落。国际方面,美国对中国2000亿出口商品征税的落地,预示着中美贸易争端进一步发酵,叠加近期美联储如期加息,美元指数小幅反弹,国际层面压力只增不减。



国内外双重承压对我国货币政策带来较大挑战,三季度央行多次启动MLF、逆回购等工具调节流动性,维持货币流动?#38498;?#29702;充裕。但金融市场严监管仍在?#20013;?#38750;银行金融机构存款大幅减少成拖累M2增长的主要因素之一,M2增速处低位区间。在经济面临挑战及货币政策?#23665;?#36866;度的大环境下,房地产市场调控?#26377;?#20174;严趋势,?#31185;?#34701;资渠道层层受阻,房地产贷款余额增速?#20013;?#22238;落,首套房、二套?#31185;?#22343;利率?#20013;?#19978;升,居民中长期房贷压力不减。



房地产市场来看,从商品房销售面积增速角度判断市场周期变化,2006年?#20004;?#23436;成的三个完整的市场小周期中,平均周期时长在3年—3.5年左右,其中调整阶段时长一般在两年以上,包括增速调整期和市场下行期。



第四季度商品房开发投资额与新开工调整概率大,预计全年增速将回落至个位数水平。投资端,一方面从?#31185;?#21040;位?#24335;?#26469;看,受信贷政策收紧及融资?#35759;?#21319;级影响,国内贷款、自筹?#24335;?#30340;占比?#20013;?#22238;落,销售回款对到位?#24335;?#30340;支撑明显强化。四季?#28909;?#38144;售去化水平下行,?#31185;笞式?#38754;将明显承压,投?#24335;?#26356;加谨慎。另一方面,土地购置费增速高位回落趋势下投资额增幅亦将有所调整。对新开工?#27492;擔科?#23545;市场中长期走势的谨慎判断将削弱其继续开工的积极性,?#23452;?#23395;度的环保管?#24179;?#22823;范围限制施工,预计四季度新开工规模将出?#32622;?#26174;缩减进而带动全年增速收窄。


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